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如何组建物业管委会

自5月1日《北京市物业管理条例》施行以来,北京老旧小区物业管理渐趋标准化。为解决业主大会和业委会制度运行不畅、产生物业管理混乱问题应运而生的“临时机构”——物业管理委员会(以下简称“物管会”),现如今已在北京众多街道辖区内社区“落地开花”。来自市住建委方面的数据显示,条例施行满百天,北京市130多个街道、乡镇便累计成立起1206个物管会。

为规范本市物管会组建工作,根据《北京市物业管理条例》,北京市住建委于今年5月起草了《北京市物业管理委员会组建办法》(以下简称“办法”)。12月7日,北京商报记者从市住建委方面了解到,该委12月7日对外发布了《北京市物业管理委员会组建办法(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”),从即日起正式面向社会公开征求意见,并将于明年1月起实施。

三种情形可组建物管会

针对当前社区治理中因种种原因导致“业主大会成立难”的问题,5月初落地的《北京市物业管理条例》,明确了在特殊情况下,可由物管会这一“临时机构”起到组织业主决定物业管理事项的作用。从市住建委此次发布的征集求意见稿内容来看,进一步重申了《北京市物业管理条例》的规定,提出三种情形可以组建物管会。

具体来看,一是,已交付业主的专有部分不足建筑物总面积百分之五十的;二是,具备成立业主大会条件,但经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的;三是,业主大会成立后,未能选举产生业主委员会。

物管会如何履职,能发挥多大作用,一直受到小区居民的关注。 新发布的征求意见稿,进一步明确了物管会承担的13项具体职责。

具体来看,包括推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会;召开业主大会或者全体业主会议,报告年度物业管理的实施情况和物管会履职情况;组织业主选聘、解聘物业服务人;组织业主决定共用部分的经营方式,拟定共有部分、共有资金使用与管理办法;组织筹集、补建、续筹专项维修资金,监督专项维修资金的使用;协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷等。

石景山区鲁谷街道方面向北京商报记者介绍称,在征求了职能部门、律师、社区、居民代表等多方意见后,今年3月底,鲁谷街道明确在社区党组织领导下开展物管会成立工作。目前,五芳园、六合园南、七星园南三个老旧小区综合整治项目均已成立物管会。“接下来将进一步完善物管会组建方案,细化物管会组建工作流程,此外计划将部分已设立自管会的社区向组建物管会转变。”

五步成立物管会

在明确物管会组建的条件及职责之外,征求意见稿中还细化了物管会组建的具体流程。据了解,此前发布的《北京市物业管理条例》中,未明确规定物管会的组建流程。

根据征求意见稿,社区成立物管会,只需以下五步即可完成:发布公告-推荐人选-确定候选人-确定委员名单-备案刻章。据悉,在明确了成立流程的同时,征求意见稿还对成立中需要使用到的成立公告、委员推荐表、情况公示等提供了模板,方便街道乡镇执行。

作为为解决业主大会和业委会制度运行不畅、产生物业管理混乱问题应运而生的“临时机构”,物管会“班子”哪些人能够入选,是广大市民的一大关注点。

《北京市物业管理条例》提出,物管会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成,其中业主代表不少于物管会委员人数的二分之一。此次发布的征求意见稿,则列出了九项基本条件。

其中包括:在本物业管理区域内连续居住半年以上;按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况;本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系;未被列为失信被执行人;未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为;未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形等。

朝阳区东湖街道社区也曾存在自治共治水平不一、部分小区业委会成立难,以及居民“自发自治难”的问题。在《北京市物业管理条例》落地施行、明确可组建过渡性质的物管会来临时补位后,该街道的社区治理可谓迎来新局面。

朝阳区东湖街道城市管理办公室副主任李士博在接受北京商报记者采访时表示,在社区党委领导以及社区居委会牵头下,东湖街道已于4月28日确定物业委员会主任及委员人选。

物管会任期不超三年

按照规定,物管会的任期一般不超过三年。任期到后如何退出?征求意见稿进一步明确物管会届满或解散的情形,畅通物管会的退出路径。

据了解,以下三种情形物管会将届满或解散:一是已经选举产生业主委员会的,物管会解散;二是因为物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因导致物管会无法存续的,物管会解散;三是如果三年期满还没能成功选举出业主委员会的,由街道乡镇重新组建物管会。

物管会是北京市的一大机制创新。“办法明确了物管会组建的条件,细化了具体流程。办法强调物管会为临时机构,是在不具备成立业主大会的条件或者有业主大会但成立不了业主委员会等情形下,解决业主组织缺位难题的机制创新。”就物管会的成立意义,北京市住建委相关负责人介绍道。

上述住建委相关负责人透露,为了进一步增强《北京市物业管理条例》的实操性,加强落地效果,目前市住建委已完成28个条例配套政策的研究制定,于6月起分三批发各区、各街道乡镇先行先试,根据基层反馈意见修改完善后正式出台。办法为第一个正式向社会征求意见的文件。

据悉,下一步,市住建委还将陆续出台《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则》《北京市住宅小区物业服务清单》等配套政策,不断完善物业管理制度机制。

北京商报记者 卢扬 荣蕾